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萬科物業管理案例二
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  3. 上傳時間:2015年02月03日 16時11分54秒 免費下載價格:
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課件介紹

【萬科物業管理案例二】

 

 

【案例】房屋質量有問題  業主可以拒交管理費嗎?

 

現在的的小區,在建設、銷售過程中出現不少問題,例如房屋建筑質量差、發布虛假廣告、配套設施設備不齊全或面積有誤差、房款計算錯誤等等。這些問題要等廣大的業主入住以后才逐漸暴露出來,而造成這些問題的開發商已將樓盤銷售完畢,對此不聞不問,很多業主便以拒交物業管理費作為抗議和斗爭的方法,業主的這些行為是否合理、合法呢? 

 

 

【分析】 

 

對于這個問題,從法律的角度看,物業管理與房屋買賣是兩種法律關系,物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人,業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司交付物業管理費。 

 

 

但在實踐中,這樣的界限有時非常模糊。很多開發商在建設與營銷的過程中,就物業管理方面進行了不少運作與宣傳,給人感覺物業管理工作很像是這個樓盤的售后服務工作。 

 

 

給業主造成這種錯覺的原因是很多開發商在售房廣告中將物業管理也作為一個賣點大力宣傳,有些開發商在促銷活動中還將優惠、免收物業管理費作為一種促銷手段,甚至將物業管理費,物業管理服務的條件、標準、內容等寫入了房屋買賣合同。這就路以使廣大的業主產生這樣的認識:物業管理活動是房屋建設、銷售的一問分。既然這樣,業主往往認為,自己在入住的抗爭當然就可以對著物業管理公司來。 

 

 

此外,由于目前我國物業管理行業的發展剛起步不久,真正市場化競爭與運作、發展的格局遠沒有形成,很多物業管理公司往往極度依開發商,與開發商有著千絲萬縷的關系。 

 

 

如果物業管理公司確實是開發商的一個部門或者有其他的資歷產紐帶關系,那么,房屋質量若有問題,業主應該可以拒交物業管理費。這實際上可以理解為一種債務的抵消。 

 

 

在物業管理法律關系中,業就應該向物業管理公司給付物來管理費,業主是債務人,應物業管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中,由于前期的質量問題或其他問題,開發商應該向業主給付賠償或者補償等,業主是債權人,開發商是債務人。雖然兩者法律關系不同,但由于物業管理機構是開發商的一個部門或者有其他資產紐帶關系,業主可以擔抵消債務的要求。 

 

 

如果物業管理公司與開發商確實是單純的兩個民事主體。,則它們之間是相對獨立的,互相之間不應為對方承擔民事責任,業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量等問題負責,因此不能以物業管理費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業管理公司給付物業管理費。 

 

 

至于前期出現的遺留問題,如果保修服務可以解決的,通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題,應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等,承擔相就的民事責任。

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